Где берется "неформат"?
Получить приостановку в Госкомрегистре РК при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации права из-за несоответствия размера надела нормам можно в нескольких случаях. Например, если вы с украинских времен имеете разрешение на разработку проекта отвода "неформатного" земельного участка и долгие годы не оформляете его. Дело в том, что, в соответствии с российским законодательством, участки, выделяемые гражданам из государственной или муниципальной собственности, имеют предельные размеры. То есть их площадь не должна быть больше или меньше той, которая прописана в республиканском законе о предоставлении земельных участков, а потом - в утверждаемых городами и районами градостроительных регламентах.
В частности, в законе установлено, что для индивидуального жилищного строительства в городах и поселках городского типа может быть выделено от 0,05 до 0,08 гектара, а в поселках и селах - от 0,08 до 0,25 гектара. Если речь идет о предоставлении земли под садоводство, то можно выдать 0,06-0,12 гектара, под огородничество - 0,06-0,2, под дачу - 0,06-0,1 гектара. Муниципалитеты, утверждая регламенты, зачастую эти цифры просто копируют, не учитывая то, что в украинскую бытность минимальные размеры участков, например, под ИЖС в городе законодательно вообще не очерчивались, а максимальные составляли 10 соток. Вот и выделяли тогда городские власти по три-четыре сотки.
В те годы "неформатные" участки появлялись также, если репатрианты на пустующих землях строили свои дома, не имея на это разрешений от властей. О размерах тогда, конечно, никто не думал. Теперь власти пошли навстречу людям и в большинстве случаев готовы легализовать эти участки и дома.
Еще один повод получить приостановку - пытаться узаконить землю под принадлежащим вам много лет домом. Такая ситуация сложилась у симферопольца Николая Григорьевича. В 1987 году он получил в наследство дом с хозпостройками на участке в 271 квадратный метр. На дом у него правоустанавливающие документы есть, а на землю под ним - нет и не было. При этом в соответствии с законом он имел право получить землю под своим домом бесплатно. Сейчас, спустя почти 32 года, пожилой человек решил это сделать.
Симферополец обратился в горадминистрацию. Ведь сначала право собственности регистрируется за муниципалитетом, а затем он передает надел гражданину. Сотрудники администрации направили документы в республиканский Госкомрегистр. Процедура постановки на кадастровый учет в этом случае при отсутствии проблем с размерами участка должна была занять не более 10 дней. Но процесс растянулся более чем на три месяца, осуществление кадучета было приостановлено.
"Малышу" нужна справка
- Государственные регистраторы вынуждены принимать такие решения практически ежедневно, - говорит первый заместитель Госкомрегистра РК Алексей Костин. - В основном, при осуществлении кадучета и регистрации права собственности на участки, образуемые из земель муниципальной собственности и расположенные в границах населенных пунктов. Увеличение количества подобных решений в последнее время связано с утверждением в 2018-2019 годах органами местного самоуправления правил землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий. В ПЗЗ установлены требования к минимальным и максимальным размерам образуемых участков, но не учтено фактически сложившееся там землепользование. Кроме того, органы местного самоуправления не всегда соблюдают установленные ими же требования к размерам образуемых участков при утверждении схем расположения наделов на кадастровом плане территории.
Проблема наиболее остро стоит в населенных пунктах, в частности, в крымской столице. Симферопольская администрация только в начале года получила около шестисот приостановок одновременно. Цифра значительная, так как в среднем за год выделенные муниципалитетом участки в крымской столице оформляют 2,5 тысячи граждан. И, по данным управления земельных ресурсов горадминистрации, 60-70 процентов имеют "неправильные" размеры. В подавляющем большинстве случаев, они маленькие (участки по 10 соток в городе встречаются редко).
Сейчас, для того чтобы снять приостановку, крымчане, оформляющие землю через МФЦ, вынуждены идти в орган местного самоуправления и брать заключение, подтверждающие, что фактические границы сложились до принятия ПЗЗ, и отсутствует возможность увеличения площади до нормативной. Крымчанам, которые оформляют землю через муниципалитет, проще - за них эту справку горадминистрация предоставляет в рамках межведомственного взаимодействия.
- Это заключение можно включать в текст решений об утверждении схем расположения участка на кадастровом плане и предварительном согласовании предоставления участка, - советует Костин.
Выход есть
Полноценным выходом из сложившейся ситуации может стать внесение изменений в действующие ПЗЗ, предусматривающих возможность отклонения от предельных размеров. Таким образом проблема уже урегулирована в Алуште. По этому же пути идет Симферополь.
- Администрация Симферополя подготовила предложение о внесении изменений во временные правила землепользования и застройки территории, - рассказала заместитель главы администрации города Инна Смаль. - В документе указано, что предельные размеры не будут распространяться на участки, образуемые на основании решений, выданных с 14 октября 2008 до 21 марта 2014 года. Кроме того, они не будут касаться участков с постройками, самовольно возведенными до 18 марта 2014 года, которые можно признать объектами ИЖС. Также нормы не будут распространяться на участки с объектами капстроительства, на которые до 21 марта 2014 года оформлено право собственности (то есть, если площадь оформляемой земли всего 250 квадратных метров, но человек имеет документы на жилой дом на ней, то нормы ПЗЗ его не коснутся). Этот проект решения сейчас находится на согласовании в горсовете. Полагаю, что документ примут на одной из ближайших сессий.
При этом Инна Смаль подчеркнула, что людям, у которых документы украинского образца в полном порядке, при переоформлении их в соответствии с российскими стандартами, волноваться не стоит. Вопрос предельных размеров земельных участков их не касается.
Александр Спиридонов, председатель Госкомрегистра РК:
- Мы выступаем за выработку правового механизма. Комитет рекомендует всем органам местного самоуправления предусматривать в ПЗЗ возможность отклонения от минимальных размеров земельных участков, образуемых из земель государственной или муниципальной собственности в границах сложившейся застройки. Примеры, когда ПЗЗ позволяет формировать участки меньше установленного минимального размера, уже есть.
Тем временем
Крымчане стали чаще проводить межевание. Сейчас в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о 882 тысячах участков, расположенных в республике. При этом 553 тысячи имеют координаты. Только с июня 2018 года в Крыму установлены границы более 60 тысяч наделов. По данным Росреестра, в этом году республика вошла в шестерку регионов РФ, демонстрирующих наибольший прирост участков с установленными границами. Действующее законодательство не предусматривает обязательного межевания, но любой собственник будет чувствовать себя спокойней, когда точно знает, где проходят границы его территории, считают в Госкомрегистре РК. Установленные границы помогут избежать споров с соседями или, по крайней мере, при самовольном занятии части надела соседом доказать неправомерность его действий. Межевание востребовано и при разделе имущества, когда владелец доли хочет ее выделить для дальнейшего распоряжения.
Госкомрегистр РК: Адрес: Симферополь, ул. Октябрьская, 12. "Горячая линия": +7(978)22-82-970. Телефон справочной службы: (3652) 66-74-00. Сайт: http://gkreg.rk.gov.ru