Мы продолжаем разговор о том, как идет в нашей стране расселение аварийного жилья, какие возникают проблемы и как их решают. Первую часть интервью читайте здесь. На вопросы собкоров "Российской газеты" отвечает гендиректор госкорпорации - Фонд содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин.
Юлия Потапова, собкор "РГ" в Кузбассе: В этом году в нашем регионе намечено построить и приобрести на вторичном рынке 60 тысяч квадратных метров жилья, в которое переедут жители бараков. Реализация программы расселения будет ускорена. Однако в регионе есть немало других непригодных для жизни домов, которые не попали в программу. Каждый день люди рискуют оказаться под завалами. И такие ЧП периодически случаются. Что с этим делать собираетесь, Константин Георгиевич?
Константин Цицин: К сожалению, такая проблема существует не только в Кемеровской области. Хотя в этом регионе количество аварийного жилья одно из самых больших в стране. В действующую сейчас программу переселения включены многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года.
Но, в том случае, если состояние дома угрожает безопасности граждан, то, конечно, жильцов нужно временно переселять в маневренный фонд. Есть и другие варианты. Например, закон, позволяющий регионам привлекать к расселению аварийного жилья частные инвестиции, был принят накануне 2021 года. Так что дополнительные объемы аварийного жилья могут быть расселены в рамках реализации проектов комплексного развития застроенных территорий.
Также в декабре 2020 года были внесены поправки в 185-ФЗ, которые позволяют Фонду направлять деньги на расселение аварийного жилья в те регионы, где уже выполнены все мероприятия, предусмотренные нацпроектом.
Мария Голубкова, собкор "РГ" в Новгородской области: Наша читательница через суд доказала, что ее дом является аварийным. Но власти региона могут предложить ей только маневренный фонд без удобств в качестве временной меры. В программу расселения она не попала, так как судебное решение вынесено в 2018 году. А выкупную цену за жилье насчитали не более 200 тысяч рублей. Как ей можно помочь?
Константин Цицин: Можно попробовать добиться включения дома в программы переселения, реализуемые на уровне региона или муниципалитета. Конечно, регионам надо оперативнее решать вопрос с жильем, признанным аварийным до 2017 года. И потом, как я уже говорил, у них будет возможность приступить к ликвидации непригодных для проживания домов без ограничения даты признания их аварийными. По плану это должно произойти после 2024 года. Во многих регионах - раньше.
Антон Дерябин, собкор "РГ" в Нижнем Новгороде: В нашем регионе существует проблема адекватной оценки стоимости аварийного жилья при расселении. Оценщики не учитывают стоимости непроизведенного капремонта в таких домах, а это существенные суммы. Кроме того, они, как правило, используют сравнительный, а не затратный метод оценки. Отсюда и малый размер компенсации. Эксперты уверены, что надо менять критерии.
Константин Цицин: Согласен, существующие стандарты оценки не вполне учитывают особенности жилья в аварийных многоквартирных домах. При применении сравнительного метода оценщики сталкиваются с объективной трудностью подбора объектов-аналогов, поскольку сделки с жилыми помещениями в аварийных многоквартирных домах крайне редки.
Поэтому одним из вариантов решения этой проблемы могло бы быть комбинированное применение сравнительного и затратного подходов к оценке. Сначала в рамках сравнительного подхода определяется рыночная стоимость жилых помещений с использованием квартир-аналогов, пригодных для проживания и продаваемых на рынке. Затем рассчитывается сумма затрат на восстановление аварийного многоквартирного дома до работоспособного состояния. Доля этих затрат, приходящаяся на оцениваемое жилое помещение, корректирует стоимость, ранее определенную сравнительным подходом. Таким образом, получается справедливая рыночная стоимость жилого помещения, учитывающая аварийное состояние здания.
Земельный участок под многоквартирным домом оценивается отдельно с использованием сравнительного метода. Еще одна большая проблема - учет стоимости непроведенного капитального ремонта при определении выкупной цены за жилое помещения. Поэтому согласен с тем, что изменения в федеральные стандарты оценки необходимы. Фонд ЖКХ подготовил свои предложения и отправил в Министерство экономического развития РФ.
Антон Дерябин: А что вы думаете о необходимости кадастрового учета всех земельных участков под многоквартирные дома, чтобы при оценке стоимости учитывалась и цена земли, на которой он стоит.
Константин Цицин: Мы считаем, что при расселении аварийных домов нет необходимости обязательно применять меры по кадастровому учету. Особенно, если сразу после расселения дома необходимо проводить обратные мероприятия (укрупнять земельные участки, запускать проекты комплексного развития).
Поэтому правильно было бы найти решение по определению разумной цены земли, на которой стоит дом, как элемента выкупной стоимости помещений в этом здании. Это можно сделать, не проводя обязательного кадастрирования и межевания земельных участков.
Татьяна Кузнецова, собкор "РГ" в Барнауле: У нас муниципалитеты зачастую занижают выкупную стоимость ветхого жилья. В результате переселенцы на полученные деньги не могут приобрести равноценные по площади квартиры. В Барнауле много подобных случаев.
Константин Цицин: Понимаете, стоимость аварийного жилья нельзя приравнивать к стоимости нового жилья. Это неправильно, в том числе и по отношению к налогоплательщикам. Естественная разница между стоимостью аварийного и нового жилья покрывается из бюджета, по сути, из наших налогов.
Здесь надо находить иные решения, устанавливать экономически обоснованную стоимость жилья, которое уже исчерпало свой ресурс. А если людям нужна финансовая поддержка, то ее нужно оказывать. Но это уже другая статья расходов - социальная поддержка, дополнительные соцвыплаты.
Алексей Михайлов, собкор "РГ" в Мурманске: Не пора ли усовершенствовать механизм признания жилых домов аварийными? По мнению экспертов "ЖКХ Контроль", надо для всех конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных домов иметь законодательно установленную степень износа, после достижения которой дом должен признаваться аварийным. Это сделает процесс более прозрачным.
Константин Цицин: Это уже делается. По инициативе Фонда ЖКХ был разработан и утвержден свод правил по оценке аварийности многоквартирных домов высотой до пяти этажей включительно. Документ вступил в действие 25 июня 2020 года. Его применение уже позволяет сделать процедуру признания дома аварийным более прозрачной и формализованной.
При обследовании не потребуется избыточной информации, что позволит значительно снизить его стоимость и сроки проведения. Процедура оценки стала существенно менее трудоемкой. Для признания дома аварийным не нужен осмотр всего здания, достаточно обследовать основные строительные конструкции, доступные для осмотра. Но не менее 10 процентов несущих конструкций.
Дмитрий Мальков, собкор "РГ" в Красноярске: В ближайшие три года Красноярский край планирует потратить на расселение из аварийного жилья более 30 миллиардов рублей. Но региональные власти отмечают, что объемы ветхого фонда в крае остаются крайне высокими, особенно в северных и приарктических районах. Может, необходимо отдельное внимание к таким территориям?
Константин Цицин: В Красноярском крае 320 тысяч квадратных метров аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года и свыше 200 тысяч - признанного аварийным после этой даты.
Безусловно, Фонд уделяет большое внимание регионам с таким количеством аварийного жилищного фонда. Внедрение новых механизмов, в частности, использование комплексного развития территорий (закон, как я уже говорил, вступил в силу в конце прошлого года), позволит быстрее решать проблемы таких регионов и обеспечит устойчивое сокращение объемов аварийного жилья.
Продолжение интервью с главой Фонда ЖКХ Константином Цициным читайте в ближайших публикациях на сайте "Российской газеты".