Непопулярное решение приняли по итогам оценки технического состояния домов в Иванове, Кинешме, Шуе, Вичуге и Тейкове, а также 14 районах области. Как сообщили в региональном фонде капремонта, основанием для обследования стало наличие внешних признаков аварийности. В результате свыше 100 зданий признали имеющими сильный конструктивный износ (более 70 процентов), два - аварийными.
- Дома в предаварийном состоянии через год-два могут быть признаны аварийными. И деньги, потраченные на их ремонт, не вернутся на общий счет регионального оператора, - пояснил "РГ" и. о. гендиректора фонда капитального ремонта МКД Ивановской области Денис Федоров.
Еще 200 с лишним многоэтажек было исключено из программы в связи с тем, что на их капремонт потребовалось бы больше средств, чем может выделить фонд. Предельную стоимость работ, согласно постановлению правительства Ивановской области, рассчитывают для каждого дома исходя из минимального размера взноса. Превышать лимит региональный оператор не вправе. Соответственно, провести работы качественно в подобных случаях невозможно, добавил Федоров. Он привел несколько примеров, когда объекты были исключены из программы по финансовой причине.
- На доме N 8 на улице Нефедова в Иванове в 2021 году был запланирован капитальный ремонт крыши. Предельная стоимость затрат на данный МКД установлена в размере 1,013 миллиона рублей. А сумма в соответствии со сметной документацией на капитальный ремонт составила 1,776 миллиона. На доме N 23 на улице Завокзальной в Кинешме в 2021 году планировался капремонт инженерных сетей. Предельная стоимость затрат - около 419 тысяч рублей, а по смете требуется свыше одного миллиона, - рассказал руководитель регионального фонда.
Как сообщили "РГ" в департаменте жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области, исключение домов из программы капремонта допускается федеральным законодательством. Это возможно, если физический износ основных конструктивных элементов (крыши, стен, фундамента) здания выше 70 процентов и (или) совокупная стоимость капремонта в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает региональный норматив. Такие основания предусмотрены пунктом 1 части 2 статьи 168 ЖК при условии, что соответствующий правовой акт принят на уровне региона. В Ивановской области это сделали в октябре 2020 года. Депутаты внесли изменения в региональный закон от 27.06.2013 г. N 51-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества...".
Итак, сейчас три сотни домов отправлено в свободное плавание. Что делать их жильцам?
- У собственников помещений в МКД, исключенных из программы, прекращается обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Взносы, уплаченные ранее, должны быть возвращены - за исключением суммы, затраченной на техническое обследование, составление заключения или разработку сметной документации, - заверил первый замначальника департамента ЖКХ Денис Кочнев.
Возврат средств производится не автоматически, а по письменным заявкам в течение 30 рабочих дней.
- К заявлению в региональный фонд капремонта необходимо приложить копию паспорта, копию документа, подтверждающего право собственности, копии платежных документов за капремонт (при наличии), а также реквизиты банковского счета. Копии документов представляются вместе с оригиналами - для сверки. Если в квартире несколько собственников, также потребуется заявление о согласии всех на перечисление денежных средств на имя одного из них, - отметил Денис Федоров.
Если заявление направляется обычной почтой, то копии документов должны быть заверены нотариусом, либо сотрудником органа власти, либо руководителем УК или ТСЖ. В отдаленных районах Ивановской области документы на возврат средств можно сдать через сельские и районные администрации. Если заявитель высылает электронные копии документов по e-mail, то ему также необходимо представить оригиналы документов для сверки.
Собственникам домов, уже признанных аварийными, взносы не возвращают в силу части 2 статьи 174 Жилищного кодекса РФ. Деньги будут потрачены на снос или реконструкцию здания, если земля под ним не будет изъята для государственных и муниципальных нужд. Людям же остается ждать расселения.
По домам, исключенным из программы из-за сильного износа, жильцам стоит определить тактику действий вместе с УК или ТСЖ. Можно сделать текущий ремонт (например, на средства, возвращенные регоператором) и претендовать на возвращение в реестр: ведь процент аварийности здания понизится.
- Однако целесообразнее такие дома признавать аварийными и включать в программы расселения. Для этого собственники вправе обратиться в органы местного самоуправления на основании акта технического заключения по результатам обследования МКД, - подчеркнул Денис Федоров.
Впрочем, некоторые жители Ивановской области сомневаются в том, что состояние их домов было оценено корректно. Люди полагают, что процент аварийности завысили, чтобы не проводить капремонт и сэкономить средства регионального фонда. В итоге здания, которым можно продлить срок эксплуатации, будут быстрее ветшать.
Собственники квартир в восьми двухэтажках Иванова (на улицах Октябрьской и Фурманова) недавно обратились с жалобой в Народный фронт. Общественники нашли эти дома вполне ухоженными, без явных дефектов коммуникаций.
- Ни внутри домов, ни снаружи мы не обнаружили глубоких трещин. Лестницы каменные, без перекосов. В окнах стеклопакеты. Единственное нарекание от жителей - обветшавшие крыши. Но для экспертов это не повод устанавливать степень износа МКД более 72 процентов. Мы будем разбираться в этой конфликтной ситуации, - сообщил эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" в Ивановской области, руководитель регионального центра НП "ЖКХ Контроль" Игорь Челышев.
Спорные дома обслуживает управляющая компания "Русфонд". Она заказала свою техническую экспертизу, которая установила, что степень износа конструкций не превышает 65 процентов. Улучшить показатели с помощью текущего ремонта, как предлагают в региональном фонде, не так-то просто. В "Русфонде" подсчитали, что если жильцы сдадут деньги, возвращенные из фонда капремонта (взносы за пять лет), то суммарно хватит лишь на половину крыш. То есть шанс вернуться в программу получат четыре из восьми МКД.
- Мы считаем, что от этих многоквартирных домов просто избавились ради улучшения статистических показателей исполнения областной программы капитального ремонта. По всей видимости, региональный оператор решает свои узковедомственные задачи. Но столь близорукая политика неминуемо обернется большой социальной проблемой, решать которую придется собственникам жилья и муниципалитетам, - подчеркнул сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ивановской области Дмитрий Сафонов.
"Фронтовики" обратились по этому поводу в прокуратуру и инициировали независимую экспертизы по оценке состояния восьми домов. Возможно, оспаривать решение областного фонда капремонта придется через суд.
Денис Кочнев, первый замначальника департамента жилищно-коммунального хозяйства Ивановской области:
- Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Таким образом, ответственность за обеспечение надлежащего технического состояния домов, в том числе исключенных из региональной программы, возложена на собственников.
Решение о необходимости капитального или текущего ремонта в МКД, сроках и видах работ, а также источниках их финансирования принимается на общем собрании большинством голосов (не менее двух третей).
Постановлением правительства Ивановской области от 25.06.2021 г. N 301-п утверждены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса многоквартирных домов, исключенных из программы капремонта, либо иных мероприятий, обеспечивающих жилищные права их обитателей. Согласно данному документу собственники помещений в МКД, исключенных на основании высокой степени физического износа, вправе обратиться к регоператору с заявлением о предоставлении копии технического заключения, подтверждающего физический износ дома. Оно может быть представлено в муниципальную межведомственную комиссию в целях признания здания аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Кроме этого, собственники помещений могут согласовать проведение ремонтно-восстановительных работ для возможности повторного включения МКД в региональную программу. Решение о повторном включении принимается органом местного самоуправления на основании заявления жильцов с приложением заключения специализированной организации по результатам ремонтно-восстановительных работ.
Собственники помещений в доме, где стоимость капремонта превышает предельную, вправе запросить у регоператора информацию об объеме средств, который им необходимо собрать для повторного включения МКД в программу. Решение о таком сборе принимается на общем собрании жильцов.
Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП "ЖКХ Контроль":
- Из тех 300 домов, которые с начала этого года исключили из программы капремонта в Ивановской области, половина - вполне крепкие, имеют степень износа ниже предельной (70 процентов). И собственники лишь восьми зданий подали иск к ФКР. Их дома находятся в центре Иваново по улице Фролова - малоквартирные двухэтажки, построенные на века, пока нуждаются только в ремонте кровли и по документам БТИ имеют степень износа от 60 до 65 процентов. Естественно, в скором времени они начнут стремительно ветшать. Собственники уверены, что это необходимо, чтобы расчистить землю под новую застройку…
Есть дома, которые ремонтировать на самом деле бессмысленно, так как их остаточная стоимость намного меньше, чем затраты на капремонт, и накопить такие средства за счет взноса, установленного в субъекте РФ, невозможно. Возникает вопрос - что с ними делать? Региональная программа переселения с софинансированием Фонда содействия реформированию ЖКХ действует только для домов, признанных непригодными для проживания на 1 января 2017 года. Судьба домов, которые в программу переселения не попали, но находятся "на грани", зависит от самих собственников. Вариантов три: либо модернизировать здание за счет собственных средств (кредит в банках на это не получить), либо привлекать средства на поддерживающий ремонт (вводя дополнительный взнос), либо признавать дом аварийным и действовать в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса. То есть - соглашаться на выкупную стоимость от муниципалитета или искать инвестора, который реконструирует дом и за счет увеличения жилплощади предоставит им квартиры.
Основная проблема, однако, остается нерешенной: как рассчитывался взнос на капремонт, если многие субъекты теперь не могут справиться с обязательствами даже при стопроцентной собираемости и дома с высоким износом приходится исключать из программ капремонта? Это вопрос к региональным операторам и региональным властям.