Рай с посторонним
Когда в прошлом году санитарка ковидного госпиталя горбольницы N7 Самары Мария Кондратьева перебралась наконец-то в свою двухкомнатную квартиру на улице Революционной, 148 А, ее не смущала даже черновая отделка. Главное, что без общих удобств и соседей-алкашей. Ведь, продав дом в деревне, квартиру в Саратовской области и вложившись в долевку еще в 2017 году, семья все эти годы жила вчетвером у бабушки в одном из самарских общежитий на 15 квадратных метрах.
- А здесь "двушка" с отдельным туалетом и душем! Это просто рай! - восхищается Мария.
В рай на восьмом этаже ее муж на своем горбу носил строительные материалы и плитку, лифт так и не заработал. Потихоньку начали делать ремонт, влезли в долги, конечно. А уж как радовалась 13-летняя дочка Кондратьевых: у нее будет своя комната, как в рекламе!
Но радость была недолгой. Через год пришла повестка в суд. Выяснилось, что и в этом персональном раю есть "сосед" - молодой человек. И он такой же дольщик, который предыдущему застройщику отдал деньги за эту квартиру. Только почему-то пришел за ключами через год после сдачи дома и сразу подал иск в суд на застройщика и Кондратьевых. Даже не попытался постучать в свою, как он считает, дверь, мол, подождите, плитку не кладите, квартира моя...
Дежавю какое-то. Ведь семье уже пришлось менять квартиру. Первый вариант, который им предложил застройщик, оказался через пару лет с сюрпризом - у квартиры был инвестор-дольщик. Но тогда ситуацию быстро разрулили, строительная компания "Прогресс-Н" нашла другой вариант. Собственником этой квартиры, в которой сейчас и живет семья, был сам застройщик. Чтобы обезопасить себя, Кондратьевы запросили справку из ЕГРН: жилье оказалось "чистым", без обременений и долгов за коммуналку. Ни застройщик, ни областной минстрой, чиновники которого вели официальный реестр обманутых дольщиков, не знали о существовании параллельных дольщиков в спорных квартирах в доме вплоть до 2021 года. Как так? Получается, что людям, показывая шахматку (реестр квартир в доме в виде таблицы с клетками с информацией о статусе жилья: свободно, занято. - Прим.ред.), по сути предлагали сыграть в рулетку?
Маткапитал на ветер
Мытарства семьи Егоровых начались еще раньше - 13 лет назад. Жили в тесной однушке, перед рождением второго ребенка поняли: пора расширяться. Подобрали, как им казалось тогда, достойного застройщика - "Монтэк", заказчиком одного из его домов был департамент строительства. Муж - водитель, жена - инженер, конечно, взяли кредит, который, к слову, до сих пор выплачивают!
Однако через год фирма обанкротилась. Было и уголовное дело, директор уже успела отсидеть. К 2012 году Егоровых включили в реестр обманутых дольщиков. Лишь с третьего раза к 2015 году область нашла недострою нового подрядчика - "Прогресс-Н". Застройщик пояснил, что в ближайшие три года точно не приступит к объекту на Ставропольской, и предложил рокировку - перебросить семью в дом на улице Революционной, 148 А, который также являлся наследием "Монтэка".
- Правда, здесь площадь квартиры была меньше и нужно было доплатить еще разницу между ценой за квадратный метр - более полумиллиона рублей, но мы согласились... Расплатились в основном маткапиталом, - пояснила Галина.
В 2016 году людям обещали скорое новоселье, но сдачу дома опять затягивали. В 2018 году семья полным составом приезжала на стройку полюбоваться - их этаж уже готов! А в 2019-м из Арбитражного суда пришла повестка: у строящейся квартиры есть инвестор-дольщик. Егоровы согласились на ту же схему, что и семья Кондратьевых, выкупив другую квартиру напрямую у застройщика.
В 2021 году 12 семьям, как под копирку, прислали приглашения в суд. 12 квартир оказались дважды проданными - сначала старым застройщиком, а потом новым. А ведь люди поверили "Прогрессу-Н", который работал по заказу и под приглядом минстроя, отдали последнее, что у них было, кто-то повторно влез в кредиты.
Баланс кредиторов
Пригласили в суд и семью военного врача Михаила Игнатова, который отслужил в армии более 30 лет.
- Когда покупал жилье, я досконально изучал все документы, брал выписки, никаких обременений не было. Мы сделали ремонт. Больше года платили за коммунальные услуги. И вдруг в один из дней приходит уведомление. Конечно, мы сначала подумали, что это шутка. Всерьез не восприняли. А после выяснилось, что в нашем доме таких людей много. До сих пор мы не можем понять, как такое вообще возможно. Получается, нет доверия к официальной документации и выпискам минстроя? - говорит Игнатов.
Сейчас все эти семьи участвуют в судебных процессах. Ходят регулярно, как на работу. Районные и областную инстанции люди проиграли. Суд Железнодорожного района по аналогии печатал вердикты - вернуть квартиры дольщикам, которые заключали договоры на объект с "Монтэком". А живущих в квартирах собственников еще и обвинили... в недобросовестности. Якобы нужно было лучше проверять квартиры и реестр перед покупкой.
- Но мы сделали все по закону, по документам квартиры были "чистыми". В реестре же этих дольщиков вообще не было, как мы должны были о них узнать? Ведь включение в реестр - не обязанность, а право. Получается, что в схожей ситуации могут оказаться сотни семей? - справедливо спрашивают люди.
Отчаявшись, семьи записали видеообращение к Президенту РФ. Уж не знаем, совпадение ли это, но в конце ноября Шестой кассационный суд в Самаре вынес прецедентное определение в отношении одной из таких квартир. Дело вернули в областной суд, порекомендовав обратить внимание не только на документы неучтенных дольщиков, но и на другие факты.
"Разрешить спор... оценив в том числе и баланс интересов конкурирующих между собой кредиторов", - сказано в кассационном определении.
Что же подразумевает суд? Да то, что людей преждевременно обвинили в недобросовестности. Ну не могли самарцы предусмотреть повторную продажу спорного жилья. Значит, в механизме помощи дольщикам нужно что-то менять, чтобы не множить такие ситуации. Кроме того, суды не учли, что квартиры уже передали людям, они там живут, для некоторых - это единственный угол, делают ремонт, исправно платят за коммунальные услуги (статья 398 ГК РФ). А у первых дольщиков есть право предъявить претензии не к собственникам квартир, а к застройщику. Вот только юристы, взвесив все "за" и "против", спешат отобрать метры именно у физлиц.
И вот почему. Недавно стало известно, что Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства подал иск в Арбитражный суд Самарской области о банкротстве "Прогресс-Н".
Кто виноват и что делать?
Как пояснили "РГ" в СУ СК по Самарской области, идет доследственная проверка по факту ненадлежащего исполнения служебных обязанностей чиновниками минстроительства региона. По версии следствия, в 2015 году они провели конкурс по отбору организаций для завершения строительства проблемного объекта на улице Революционной без согласия дольщиков. Была подана единственная заявка "Прогрессом-Н", его и признали победителем. В нарушение требований законодательства застройщику передали в собственность три компенсационных участка в Самаре. Также есть данные, что конкурсная комиссия не проверила сведения о застройщике, они оказались недостоверными.
Пока обвинения выглядят некритично. Между тем есть и другая неофициальная версия. Кому-то было выгодно побыстрее передать проблемный объект новому застройщику: чтобы проект выглядел более рентабельным, несколько дольщиков попросту "спрятали" до поры до времени. В минстрое же на все вопросы отвечают стандартно: сотрудников, которые работали в то время, в ведомстве уже нет. Чиновники по существу не смогли пояснить "РГ", ответит ли кто-то за вопиющую ситуацию.
- Министерство в июле 2021 года направило заявление в правоохранительные органы. Таким образом, оценка будет дана ими после проверки, - пояснил в ответ на запрос "РГ" министр строительства региона Николай Плаксин.
И последнее: даже если суды после кассационного определения и вынесут решения в пользу нынешних владельцев, пострадает вторая сторона, те самые неучтенные дольщики. А это тоже люди со своими житейскими ситуациями. Намерены ли в минстрое дорешать их квартирные вопросы, оставленные коллегами? "РГ" будет следить за развитием ситуации.
Справка "РГ"
На конец 2021 года 44 объекта включено в самарский региональный единый реестр проблемных объектов, пострадавшими признаны почти 2,5 тысячи дольщиков.