Сектор оценки недвижимого имущества по итогам 2018 года увеличился на 6 процентов
Нынешний, 15-й на счету команды агентства RAEX (РАЭКС-Аналитика), рэнкинг крупнейших оценочных компаний был построен на обновленных методологических подходах (методику и архив рэнкингов с 2004 года см. на сайте www.raex-a.ru). Принципы скорректированы по итогам открытых экспертных обсуждений, организованных агентством RAEX в январе 2019 года, при непосредственном участии руководителей крупнейших оценочных организаций и крупнейших саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО). Среди ключевых изменений - анализ предоставляемой участниками официальной информации путем дополнительной сверки сведений о выручке в системах анализа контрагентов, а также сверки данных о численности оценщиков, работающих в компаниях, по реестрам и предоставляемым справкам СРОО. "Цель новой методики - повышение достоверности информации для заказчиков оценочных услуг, оценочных компаний и оценщиков. Мы всецело поддержали инициативы представителей крупнейших компаний и СРО для ужесточения условий участия и методики и как всегда готовы и дальше совершенствовать линейку рэнкингов оценочных компаний", - говорит Дмитрий Гришанков, генеральный директор RAEX (РАЭКС-Аналитика).
Работы больше, денег меньше
Суммарная выручка крупнейших российских оценочных организаций - участниц нынешнего рэнкинга (см. таблицу 1) составила по итогам 2018 года 5,7 миллиарда рублей, увеличившись за год на 6 процентов. С поправкой на инфляцию (5,3 процента в 2018 году по данным Росстата) сектор оценочных услуг второй год подряд близок к упадку: по итогам 2017 года совокупная выручка за год увеличилась на 2,4 процента при инфляции в 2,5 процента.
Общее количество отчетов об оценке у участников рэнкинга в 2018 году составило 137,8 тысячи, увеличившись, по сопоставимым данным, на 8 процентов. Похожая картина наблюдалась и в прошлом рэнкинге - по итогам 2017 года прирост суммарного числа отчетов составил 10 процентов. Эта статистика свидетельствует о том, что объемы выполненной работы у оценщиков растут быстрее, чем ее оплата. Попросту говоря, стоимость их услуг падает. Поэтому не удивительно, что далеко не все участники нынешнего списка завершили год с плюсом - у чуть больше трети из них наблюдается падение доходов. Такие неутешительные результаты характерны не только для аутсайдеров списка, но и для его лидеров: в первой двадцатке рэнкинга рост доходов продемонстрировала лишь половина игроков.
Среди факторов, продолжающих давить на рынок оценки, - неистребимый ценовой демпинг в услугах оценщиков, порождаемый конкуренцией. К причинам стагнации можно отнести и внутренние преобразования отрасли. Так, время и усилия у оценщиков отнимает необходимость сдавать квалификационные экзамены в связи с законодательной нормой, введенной в 2016 году. Основная часть экзаменов для получения трех (или любой из них) квалификаций - по оценке бизнеса, оценке "недвижки" и оценке "движки", пришлась на 2018 год. Суммарно в течение прошлого года оценщиками было получено 14 472 квалификаций против 1858 в течение 5 месяцев 2017 года и 1022 квалификации в течение первых 6 месяцев 2019 года (по данным реестра квалификационных аттестатов на 26.06.2019).
"Регулятор преследовал благую цель, вводя квалификационные экзамены. Это должен был быть фильтр для входа в профессию, который бы очистил рынок от непрофессионалов и, возможно, помог бы в борьбе с демпингом. Однако на практике оценщики оказались в трудных условиях - база вопросов была "закрытой", оценщики из дальних регионов оказались в неравных условиях с московскими оценщиками, ведь сначала экзамен принимали только в Москве. Потом были выездные экзамены и в других городах. Но в любом случае для многих оценщиков участие в экзамене потребовало значительных затрат на проезд и проживание. К сожалению, можно констатировать, что даже с учетом сокращения количества оценщиков после введения обязательного экзамена проблему демпинга это не решило", - рассказывает Ирина Комар, управляющий партнер ООО "Профессиональная Группа Оценки".
Не способствует бурному росту рынка и общий инвестиционно-экономический фон - рост ВВП в 2018 году составил 2 процента.
Мозговой штурм
Ускоренными темпами у участников рэнкинга в 2018 году росла выручка от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА и ИС) - по сопоставимым данным за год доходы подросли на 18 процентов. Правда, на общую картину из-за сравнительно небольшой доли от общей выручки (188,5 миллиона рублей по итогам 2018 года или 4 процента в структуре доходов участников рэнкинга - см. графики 1 и 2) этот вид оценки оказать большое влияние пока не в состоянии.
Значительным образом развитию сектора оценки НМА способствует финансовая сфера и зарождающаяся тенденция спроса на оценку ИС при кредитовании. "В связи с развитием кредитования под залог ИС, сейчас активно изменяется законодательство в этой сфере. Так, при участии оценщиков в Роспатенте разрабатываются методологические рекомендации по оценке прав на ИС для целей залога. Ведущие специалисты нашей компании также принимают участие в этом процессе. Методические рекомендации обобщают современные наработки по оценке прав на ИС и разрабатываются в целях реализации Паспорта национального проекта "Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы". Проект утвержден президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам и постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета субъектам малого и среднего предпринимательства на возмещение расходов, связанных с получением кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность", - делится опытом Ирина Комар.
В краткосрочной перспективе интерес к оценке исключительных прав на объекты, определению размера лицензионных платежей, оценке стоимости лицензий и т.д., должен быть разогрет развитием цифровой экономики и коммерциализацией диджитал-решений.
Недвижимая ценность
Номинально положительные темпы роста по итогам 2018 года наблюдались и в трех основных направлениях деятельности участников рэнкинга - оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка транспорта и оборудования. "Существенная доля запросов приходится на оценку бизнеса и ценных бумаг и оценку недвижимого имущества - направления, которые всегда были лидерами в оценочной деятельности. Именно эти объекты составляют основную часть активов юридических и физических лиц как в денежном, так и в количественном выражении. Поэтому большая часть сделок и различных бизнес-процессов происходит с их участием. Основными целями стоимостной оценки при этом являются оспаривание кадастровой стоимости, купля-продажа и аренда государственного имущества, изъятие активов, внесение денежного взноса в уставный капитал, дополнительная эмиссия акций", - поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ЦНЭС.
Наиболее консервативный и крупный по размерам сектор оценки - оценка недвижимого имущества по итогам 2018 года увеличился на 6 процентов и составил 2 миллиарда руб. Среди факторов спроса - востребованность оценки недвижимости в качестве залогового обеспечения, реализация проблемных активов, а также интерес заказчиков к оспариванию кадастровой оценки объектов и оценка при ипотеке.
Причем в ближайшей перспективе спрос на оспаривание кадастровых цен должен повыситься. Результаты кадастровой оценки в Москве и Московской области, проведенной в 2018 году, будут действовать в 2019 году, что побуждает собственников обращаться к оценщикам для определения рыночной цены их объектов для оспаривания с целью снижения налога на недвижимое имущество. Более того, в нынешнем году в целях обновления данных, запланировано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости в 65 российских регионах. "Если собственники не согласны с полученными результатами, они могут обратиться к оценщикам за независимой экспертизой и использовать полученные данные в судебных разбирательствах. По данным Росреестра, за первые шесть месяцев 2019 года больше 63 процентов решений комиссий по пересмотру кадастровой стоимости были вынесены в пользу граждан", - уточняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка бизнеса и консалтинг" (ОБИКС).
Стимулировать спрос на оценку недвижимости будут и другие представители финансового сектора - участники рэнкинга отмечают рост обращений на оценку имущества ПИФов. "По данным ЦБ за первый квартал 2019 года чистый приток средств в ПИФы оказался почти в два раза больше, чем годом ранее. Фонды недвижимости занимают второе место после комбинированных фондов по стоимости чистых активов. В структуре ПИФов доля недвижимости остается максимальной (24,4 процента). По нашему мнению, количество заказов на оценку от ПИФов продолжит увеличиваться из-за роста этого рынка. В условиях снижения ставок по депозитам паевые инвестиционные фонды остаются интересным и выгодным инструментом вложений средств. Кроме того, для пайщиков участие в ПИФах недвижимости является одним из способов оптимизации налогов", - резюмирует Даниил Слуцкий.
В секторах оценки бизнеса и ценных бумаг и оценки транспорта и оборудования роста выручки у участников рэнкинга в 2018 году здесь составили 2 процента и 5 процентов соответственно, а суммарный объем выручки - 1,41 миллиарда рублей и 416 миллионов рублей. Среди главных заказчиков - крупные государственные компании и бизнес, а основные цели оценки - сделки с собственностью, и непрофильным имуществом, кредитование, приватизация. "Государство продолжает как интеграционные процессы в ряде отраслей посредством создания или укрупнения холдинговых структур, так и приватизационные процессы по реализации пакетов акций обществ, в управлении которыми уже не заинтересовано. Все это сопровождается оценкой пакетов акций и имущества, находящегося на балансе соответствующих АО", - добавляет Кирилл Кулаков.
Участники списка рэнкинга также отмечают, что в последнее время значительно подросло число оценок, связанных с банкротством или ухудшением финансового положения компаний-должников. Востребованы оценка имущества должника, прав требований по просроченным кредитам, дебиторский задолженности, проблемных активов банка. По словам Александра Жигло, президента компании "Русская Служба Оценки", спросом пользуется оценка проблемной задолженности - банки активно расчищают свои балансы, передавая плохие долги в специализированные компании.
Менее ощутимыми темпами в 2018-м росла выручка оценщиков по таким направлениям, как переоценка основных средств (в целях отражения результатов в отчетности) и оценка инвестиционных проектов. На переоценке участники рэнкинга заработали 267,4 миллиона рублей (прирост 17 процентов с минусом), а на оценке инвестпроектов и того меньше - 102,85 миллиона рублей (прирост 18 процентов с минусом). "Наиболее острая проблема оценки - общее торможение инвестиционных процессов. Это подрывает и услуги для целей МСФО, и сделки M&A, и оценку для кредитования. Впрочем, недоинвестирование рано или поздно приведет к инвестиционному буму, и рынок оценочных компаний должен быть к этому готов", - считает Александр Жигло.
