"Коррекция цен" ожидает в первую очередь Москву и Санкт-Петербург. Но коли масштабы строительства ограниченны, а спрос на жилье только растет, значит, и цена на него тоже должна расти. Своими прогнозами Герман Греф буквально "пригвоздил" аналитиков рынка с их умозаключениями.
И некоторые эксперты уже заявили о солидарности с мнением чиновников: основания для приостановки, а то и снижения цен действительно есть. Речь идет о новых налогах в сфере жилья, которые сейчас активно обсуждаются. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев видит три налоговые проблемы. Первая - уплата налогов от сдачи жилья внаем. Вторая - введение налога с продажи жилья и налог с обладателя "лишней" недвижимости. И третья - активно обсуждаемая, уход от балансовой стоимости жилья к рыночной в исчислении налогов на имущество.
Ликвидность вложений в недвижимость общепризнанный факт. На этом зарабатывают частные инвесторы, покупая квартиры "впрок". Содержать же второе и третье жилье будет дорого. По мнению Константина Апрелева, теоретически, если такие налоги введут, то какое-то число инвестиционных квартир могут действительно выйти на рынок. Все будет зависеть от величины налога.
За введение подобного налога высказывался и первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Именно он отвечает за нацпроект "Доступное жилье". Умерить аппетиты инвесторов и расширить предложение на рынке недвижимости можно, введя прогрессивную шкалу налогообложения недвижимости. Глава Экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович уточнил: лишь порядка 10 процентов граждан, имеющих в собственности дорогую недвижимость, коснется налоговое бремя.
По всей видимости, этот налог ждет непростая судьба. Ведь у многих заинтересованных лиц наличествует не одна жилплощадь. Реально его заплатят от силы процентов семь, а то и еще меньше. Найти лазейку в законодательстве будет нетрудно. Надо учитывать и возможности самих фискальных органов. Потому специалисты считают его малоэффективным. Может быть, по этой причине все чаще говорится о менее болезненном едином налоге на недвижимость. Он и более массовый. Впрочем, и тут хватает вопросов.
Объектом налогообложения должен стать единый объект, состоящий из земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража или иного строения или помещения. Ставки будут зависеть от того, владеет ли собственник маленькой квартиркой или современным коттеджем. Недвижимость "экономкласса" налогом облагаться, может, и вовсе не будет. "Мы не предполагаем изменять плоскую ставку налога на доходы физических лиц. А вопрос дифференциации налогообложения и выравнивания справедливости нужно решать другим способом", - замечает замглавы минфина - статс-секретарь Сергей Шаталов.
Сейчас ставка налога на имущество составляет от 0,1 до 2%, в зависимости от стоимости квартиры по оценке БТИ. Квартира стоимостью не более 300 тыс. руб. облагается налогом по ставке 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб. - 0,3%, свыше 500 тыс. руб. - 2%.
Теперь же финансовое ведомство планирует заменить земельный и имущественный налог на единый налог на недвижимость. Рассчитывать его будут исходя из рыночной цены квадратных метров, а не как сейчас - по стоимости БТИ. Нововведение не сильно изменит объем поступлений в казну, скорее всего, он останется на том же уровне за счет перераспределения налоговой нагрузки, считают в минфине. В своем недавнем выступлении Шаталов привел пример новых расчетов. Так, ставка налога на недвижимость может составить от 0,01 до 0,05% от реальной цены квартиры. По его словам, таким образом, годовая сумма налога может составлять от 10 до 50 долларов. То есть 10 долларов заплатит семья, проживающая в квартире за 100 тысяч долларов, а 50 - за квартиру в полмиллиона американских "рублей". Таковы обещания.
Но, во-первых, каким образом разграничить богатых и бедных обладателей недвижимости. Во-вторых, как оценить саму недвижимость, что считать ее рыночной ценой. В-третьих, к термину "дорогое" жилье необходима расшифровка. И какой необлагаемый налогом минимум стоимости жилья будет заложен? В столице и на периферии ценность отличается в разы. А что фискальные органы будут делать, если особняк в престижном поселке будет оформлен на бабушку с минимальной пенсией? В-четвертых, кто будет заниматься оценкой недвижимости, разом свалившуюся на налоговое ведомство? Нет такого количества оценщиков. А еще вопрос относительно обладателей наследственной недвижимости. Каким образом будут высчитывать с них налоги, если "лишнее" жилье досталось по наследству? На эти вопросы попытались ответить эксперты.
Апрелев Константин Николаевич,
вице-президент Российской гильдии риелторов:
- Как планируется рассчитывать налог на имущество (недвижимость). Для расчета суммы оплаты будет браться кадастровая стоимость недвижимости. Она будет корректироваться раз в три года. Скорее всего, кадастровая стоимость будет на 30% ниже реальной рыночной. Эти расчеты - общемировая практика. Ничего нового. На Западе она давно используется.
Социальный вычет, необлагаемый налогом, для каждого человека составит примерно 15 -18 кв. м общей жилой площади. Оставшиеся метры будут оплачиваться.
Налог этот будет региональным, формирующим бюджет. Возможно, муниципалитеты пойдут навстречу населению и введут какие-нибудь льготы. Но может быть и наоборот. Если необходимы деньги бюджету, они поднимут налог. Чтобы этого не произошло и дабы ограничить возможность местных властей завышать их, будет введена верхняя планка налога. Возможно, она составит до 2% от кадастровой стоимости жилья в год.
Если говорить о том, кого признать богатым, а кого бедным, то в данной ситуации все просто. Бедный тот - у кого 18 кв. м на человека. Обладатель дорогостоящей недвижимости по принципу не может быть бедным, ведь в его собственности находится жилье - большая ценность, по нынешним временам. Коли у пенсионера нет возможности оплачивать налоги, то, значит, надо подыскивать другой, менее обременительный квартирный вариант.
Полагаю, введение новых налоговых изменений возможно лишь к 2011 году. Как мне кажется, суть работы фискальных органов не только собирать налоги, но и вести разъяснительную работу с населением. Это сделать можно посредством СМИ. Вот если бы они этим занимались, то, возможно, бюджет пополнялся и долгожданными налогами от аренды недвижимости. Во всем мире этот налог берут не с физических лиц, а с юридических. То есть предприятия решают квартирный вопрос сотрудников и арендуют им жилье. Организации проще проконтролировать. Но взамен с предприятий необходимо снять НДС. Все справедливо.
А если говорить о спекуляции на рынке, то это случаи единичные, да их таковыми не назовешь. Люди, вкладывающие свои сбережения в недвижимость, - инвесторы. Как ни странно, но именно они сейчас создают рынок аренды жилья. С ними бороться не надо.
Хованская Галина Петровна,
член Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству:
- Сейчас активно обсуждают налог на имущество. Пока налог не ввели, идет планомерная работа различных ведомств. Так минрегионом разработана методика оценки имущества. В данный момент ее отрабатывают на четырех регионах: в Тверской, Кемеровской, Самарской и Калужской областях. Это не Москва и не Санкт-Петербург. Итоги внедрения методики оценки будут иметь большое значение для введения новой схемы налогообложения.
Я "за" введение налога на имущество, но только при этом не нужно забывать о малообеспеченных гражданах. Пока их интересы в проектах налогообложения не защищены. В России 27% населения - пенсионеры. Они также подпадут под тяжелое бремя налога, который к тому же планируется отдать на "откуп" местным органам власти. 90% льготников пользуются бюджетными дотациями.
Забывают разработчики и о нарушении конституционных прав. С введением новой системы налогообложения будет нарушена ч. 2 ст. 55 Основного Закона РФ - Конституции. Согласно которой нельзя принимать законы, отменяющие или умаляющие права или свободы человека и гражданина. Сейчас пенсионеры и иные категории льготников не несут серьезной налоговой нагрузки. Но как только всех граждан уравняют в обязанностях по оплате налогов, то материальное положение малоимущих может стать значительно хуже.
Жилищные условия у всех разные, но налоги будут платить все. Рассчитывать их предлагают от кадастровой стоимости недвижимости, которая напрямую зависит от цены земли. Согласитесь, что в центре столицы она много дороже, чем на окраине. А рассчитав налог, получается, что старушка, волею судеб живущая одна в квартире в центре города Москвы, не осилит налог. Никаких сбережений не хватит на его оплату. Что ж ей делать на старости лет?
Если предположить сроки введения нового налога на имущество, то это может оказаться 1 января 2009 года. Это объяснимо. Еще в конце 2004 года Госдума приняла в первом чтении изменения в Налоговый кодекс. До сих пор идет работа над документом, который еще не готов ко второму чтению. Вполне допустимо, что до президентских выборов 2008 года, изменения в Налоговый кодекс не примут. Скорее всего, это произойдет после, а пока будут доводить документ до ума. Соответственно введут новый налог в 2009-м. В это время льготники и малообеспеченные граждане только начнут понимать, что к чему. А когда поймут, что избавить от налога может лишь избавление от бремени собственника недвижимости, решат деприватизировать квартиры. Многие могут и не успеть воспользоваться этим правом. Ведь деприватизация закончится в один день с приватизацией, то есть с 1 января 2010 года.